ใช้เครื่องคำนวณนี้เพื่อประเมินผ่อนบ้านเดือนละเท่าไหร่ได้ทันที ก่อนตัดสินใจยื่นกู้จริง เหมาะสำหรับคนที่กำลังหาข้อมูลดอกเบี้ยบ้านล่าสุด วางแผนซื้อบ้าน หรือเปรียบเทียบหลายธนาคาร
สินเชื่อบ้าน (Home Loan / Mortgage) คือเงินกู้ระยะยาวสำหรับซื้อบ้านหรือคอนโด โดยใช้ทรัพย์ที่ซื้อเป็นหลักประกัน และผ่อนชำระเป็นรายเดือน (มัก 10-30 ปี)
สูตรเบื้องต้น
ยอดกู้ = ราคาบ้าน - เงินดาวน์
หากคุณกำลังค้นหา ผ่อนบ้านเดือนละเท่าไหร่ หรือ คำนวณผ่อนบ้าน เครื่องมือนี้จะช่วยจำลอง:
• ค่างวดรายเดือน
• ดอกเบี้ยรวม
• ตารางผ่อนชำระ (ลดต้นลดดอก)
ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)
อัตราดอกเบี้ยถูกล็อกในช่วงเวลาหนึ่ง (เช่น 3 ปีแรก)
• ค่างวดค่อนข้างนิ่ง
• วางแผนง่าย
ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)
อัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนตามอัตราอ้างอิงของธนาคาร เช่น MRR หรือ MLR
• มีโอกาสลดลงเมื่อดอกเบี้ยตลาดลด
• มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นในอนาคต
ดอกเบี้ยแบบผสม (Fixed + Floating)
เป็นรูปแบบที่พบมากในไทย
• ปีที่ 1-3: ดอกเบี้ยคงที่
• ปีที่ 4 เป็นต้นไป: ดอกเบี้ยลอยตัว (เช่น MRR - x%)
คำแนะนำ
ควรดูดอกเบี้ยเฉลี่ยทั้งสัญญา (Effective Rate) ไม่ใช่ดูแค่ช่วงโปร
ตัวอย่างค่างวดบ้าน (เข้าใจง่าย)
• วงเงินกู้ 3,000,000 บาท
• ระยะเวลา 30 ปี
• ดอกเบี้ยเฉลี่ยประมาณ 3%
ค่างวดประมาณ 12,000-13,000 บาทต่อเดือน
ช่วงแรกจะเป็นดอกเบี้ยเยอะ เงินต้นน้อย และช่วงหลังเงินต้นจะมากขึ้น ดอกเบี้ยน้อยลง
1. เพิ่มเงินดาวน์
ยิ่งกู้น้อย ดอกเบี้ยรวมยิ่งลด
2. โปะเงินต้นทุกเดือน
แม้เพิ่มเล็กน้อย แต่ช่วยลดดอกเบี้ยได้มากในระยะยาว
3. เลือกระยะเวลากู้ให้เหมาะ
ระยะสั้น: ดอกเบี้ยน้อย แต่ค่างวดสูง
ระยะยาว: ค่างวดต่ำ แต่ดอกเบี้ยรวมสูง
4. เทียบหลายธนาคาร
อย่าดูแค่โปร ให้ดูทั้งสัญญา
5. ใช้เครื่องคำนวณก่อนตัดสินใจ
ลองหลายสถานการณ์เพื่อหาค่างวดที่เหมาะกับตัวเอง
หมายเหตุ: ขั้นตอนและเงื่อนไขขึ้นกับแต่ละธนาคารและสัญญาเงินกู้
รีไฟแนนซ์ คือการเปลี่ยนสัญญาเพื่อให้ได้ดอกเบี้ยที่ดีกว่า
ควรพิจารณาเมื่อ
• ดอกเบี้ยและต้นทุนรวมของสัญญาใหม่ต่ำกว่าสัญญาเดิมอย่างมีนัยสำคัญ
• กำลังจะหมดโปรคงที่
• ต้องการลดค่างวดหรือย่นระยะเวลา
อย่าลืมคำนวณค่าใช้จ่าย
• ค่าประเมิน
• ค่าจดจำนอง
• ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ
ต้องดูว่าประหยัดจริงหรือไม่
หลังหมดช่วงดอกเบี้ยคงที่ สินเชื่อบ้านจะเข้าสู่ดอกเบี้ยลอยตัว โดยอ้างอิงอัตราของธนาคาร เช่น MRR หรือ MLR
MRR (Minimum Retail Rate)
ใช้กับลูกค้ารายย่อยเป็นหลัก (รวมสินเชื่อบ้าน)
มักคิดเป็น MRR - ส่วนลด (%)
MLR (Minimum Loan Rate)
ใช้กับลูกค้าธุรกิจเป็นหลัก
สินเชื่อบ้านบางผลิตภัณฑ์อาจใช้ MLR ± ส่วนต่าง
หมายเหตุ
• อัตราเหล่านี้กำหนดโดยแต่ละธนาคาร โดยอิงแนวโน้มดอกเบี้ยตลาด
• สามารถปรับขึ้นหรือลงได้ตลอดอายุสัญญา
อัตราดอกเบี้ยอาจปรับขึ้นในอนาคต ธนาคารจึงตั้งค่างวดเผื่อไว้เพื่อให้ยังครอบคลุมดอกเบี้ย
ค่างวดมักถูกปัดเป็นตัวเลขกลม เช่น หลักร้อย เพื่อความสะดวกในการชำระ
แม้ไม่ใช่จุดประสงค์หลัก แต่การจ่ายมากขึ้นเล็กน้อยจะทำให้หนี้หมดเร็วขึ้น
แต่ละธนาคารมีวิธีตั้งค่างวดและบริหารความเสี่ยงไม่เหมือนกัน
ดังนั้นค่างวดจริงอาจสูงกว่าที่คำนวณเล็กน้อย
การพิจารณาความสามารถชำระหนี้ไม่มีสัดส่วนเดียวที่ใช้ได้ทุกธนาคาร ควรตรวจเกณฑ์รายได้ ภาระหนี้ และเงื่อนไขของผู้ให้บริการที่ยื่นกู้จริง
ค่างวดบ้านดูจาก ยอดที่กู้ ดอกเบี้ย และจำนวนปีที่ผ่อน ยิ่งกู้นาน ค่างวดต่อเดือนมักต่ำลง แต่ดอกเบี้ยรวมจะมากขึ้น ลองใส่ตัวเลขของคุณในเครื่องคำนวณเพื่อดูยอดจริงได้เลย
ใส่ยอดกู้ 2,000,000 บาท เลือกผ่อน 30 ปี แล้วใส่ดอกเบี้ยตามที่ธนาคารเสนอ ระบบจะคำนวณค่างวดต่อเดือน ดอกเบี้ยรวม และตารางผ่อนให้ เพราะแต่ละธนาคารให้ดอกเบี้ยไม่เท่ากัน
ส่วนใหญ่ดอกเบี้ยบ้านคิดจาก ยอดหนี้ที่ยังเหลืออยู่ พอเราผ่อนเงินต้นลง ดอกเบี้ยงวดต่อ ๆ ไปก็ลดลงตาม จึงเรียกกันว่า “ลดต้นลดดอก”
MRR คือ อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารสำหรับลูกค้ารายย่อย หลังหมดช่วงโปร ธนาคารมักคิดดอกเบี้ยโดยอิง MRR ถ้า MRR ขึ้น ดอกเบี้ยและค่างวดก็อาจสูงขึ้น ถ้า MRR ลงก็อาจลดลง
ดอกเบี้ยคงที่ คือช่วงที่ดอกเบี้ยไม่เปลี่ยนตามที่ระบุไว้ในสัญญา ส่วน ดอกเบี้ยลอยตัว เปลี่ยนได้ตามอัตราอ้างอิงของธนาคาร เช่น MRR หรือ MLR จึงทำให้ค่างวดช่วงหลังอาจไม่เท่าช่วงโปร
รีไฟแนนซ์คือ ย้ายหนี้บ้านไปธนาคารใหม่ เพื่อหวังดอกเบี้ยหรือเงื่อนไขที่ดีกว่า ก่อนย้ายควรเทียบเงินที่ประหยัดได้กับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียม
ช่วยได้ เพราะเงินที่โปะเพิ่มจะไป ลดเงินต้นให้เร็วขึ้น เมื่อเงินต้นเหลือน้อยลง ดอกเบี้ยงวดต่อ ๆ ไปก็ลดลง และมีโอกาสผ่อนหมดเร็วขึ้น
เพราะตัวเลขจากเครื่องคำนวณเป็นการประมาณจากข้อมูลที่เราใส่ แต่ธนาคารอาจมีวิธีปัดยอด วันตัดรอบ ค่าธรรมเนียม หรือดอกเบี้ยที่เปลี่ยนไปตามสัญญา ทำให้ยอดจริงต่างกันเล็กน้อย
ตั้งยอดกู้เป็น 3,000,000 บาท แล้วใส่ดอกเบี้ยกับจำนวนปีที่ต้องการผ่อน ระบบจะบอกค่างวดต่อเดือน ดอกเบี้ยรวม และยอดที่ต้องจ่ายหลังหมดช่วงโปรให้ดูได้
ขึ้นอยู่กับรายได้ หนี้ที่มีอยู่ ประวัติการจ่ายหนี้ และเกณฑ์ของแต่ละธนาคาร หน้านี้ช่วยดูว่า ถ้ากู้จำนวนที่ต้องการ จะต้องผ่อนประมาณเดือนละเท่าไหร่ แต่ไม่ได้บอกว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินเท่าไร
